文/韓培亮 石磊（北京東方雨虹防水技術股份有限公司）
今年，我國多地遭遇持續性暴雨天氣。在這樣的極端天氣下，建筑物滲水和漏水問題集中爆發，不僅影響居民的正常生活、企業的有序運營，還可能對建筑物結構安全造成潛在威脅。為幫助物業服務企業有效應對暴雨中建筑物滲水漏水問題，本文詳細介紹建筑物滲漏的機理，并結合屋頂、外墻、室內、地下四處的維修要點，與物業管理同仁探討科學、實用的知識與技巧。
一、建筑物滲漏的四大機理
（一）設計不合理。一是防水設計標準過低。在建筑設計階段，如果沒有充分考慮防水要求，或者防水設計標準過低，就會導致建筑物防水性能不足。例如，一些低層建筑的屋面防水設計只采用了一層簡單的防水涂料，而沒有設置防水卷材加強層，在長期使用過程中很容易出現滲漏。二是排水系統設計不合理。如果建筑物的排水系統設計不合理，如屋面排水坡度不足、排水口堵塞、排水管道直徑過小等，會導致雨水不能及時排出，使得積水過多而滲透進建筑物結構。例如，在一些屋面排水口被雜物堵塞的情況下，雨水會積聚在屋面上，通過屋面的裂縫或防水層薄弱處滲漏到室內。三是結構設計存在缺陷。建筑結構設計中的一些不合理因素也可能導致滲漏。例如，墻體與屋面、墻體與樓板等連接部位的設計不合理，而且沒有采取有效的防水措施，就容易出現滲漏。
邁克爾·T·庫巴爾寫的《建筑防水手冊》提到：“近90%的漏水問題都出現在僅占整個建筑物或結構外表面面積1%的細節部位。”細部節點包括：女兒墻壓頂、屋面防水層收頭、出屋面管道、窗框周邊防水、幕墻根部、地下室變形縫等。關注常見滲漏細部節點部位的設計，達到多道防護，且與大面整體結合，有利于實現完善的設計，達到更佳的防水效果。
（二）材料存在缺陷。 一是材料質量不合格。如果防水材料本身的性能不達標，如防水涂料的防水性能差、粘結性能差，或者防水卷材的厚度不足、強度不夠，也會導致滲漏。例如，一些劣質的防水涂料在施工后容易出現起皮、脫落現象，無法形成有效的防水層。二是材料老化。防水材料在長期使用過程中會受到紫外線、溫度變化、化學腐蝕、氧化、環境污染等因素的影響而老化。例如，屋面的瀝青防水卷材在紫外線長期照射下會變脆、開裂，失去防水功能，從而導致雨水滲漏。
（三）施工缺陷。 行業常說“三分材料、七分施工”來體現施工的重要性，防水材料施工過程中的問題也是導致滲漏的重要原因。例如，防水卷材的搭接長度不足、粘結不牢，或者防水涂料涂刷不均勻、漏刷等，都會留下滲漏隱患。在地下室底板防水施工中，如果卷材與基層粘結不緊密，就容易形成空鼓，進而導致滲漏。
（四）結構變形。一是溫度變形。建筑結構會因溫度變化而產生膨脹和收縮變形。例如，混凝土結構在溫度升高時會膨脹，在溫度降低時會收縮。如果結構的伸縮縫設置不合理或者防水措施不到位，就容易在結構變形過程中出現裂縫，導致滲漏。在屋面結構中，由于晝夜溫差較大，如果沒有合理的伸縮縫防水處理，很容易出現裂縫滲漏。二是地基沉降不均勻。當地基承載能力不足或者地基土層不均勻時，建筑會發生不均勻沉降。這種沉降會使建筑結構產生裂縫，破壞防水層的完整性。例如，在一些軟土地基上的建筑，如果地基處理不當，地下室底板和墻體可能會因沉降而出現裂縫，導致地下水滲漏。三是振動和外力作用。建筑在使用過程中可能會受到振動（如機械振動、車輛振動等）或者外力（如地震）的影響，導致結構變形和裂縫。這些裂縫會破壞防水層，使水能夠通過裂縫進入建筑內部。例如，在靠近鐵路或地鐵的建筑中，列車運行產生的振動可能會使建筑結構產生微裂縫，從而引發滲漏。
綜上所述，完整的防水系統需要具有粘結密封性、連續完整性、耐老化性、抗機械損傷性等特點，缺一不可。
二、建筑物滲水漏水的維修要點
建筑物滲水漏水的修復要點遵循“防、排、截、堵相結合，剛柔相濟，因地制宜，綜合治理”的原則，按創傷分類采取“免拆除”“局部拆除”“整拆整修”“細部微創”等不同措施。在實際應用中，物業服務企業需要制定具體修繕方案，確保形成符合有效設計年限的防水系統。
（一）混凝土屋面維修
情況一：原屋面構造老化、空鼓、開裂等損壞現象較為嚴重，存在滲漏水情況。
維修要點：原鋼筋混凝土屋面板以上構造需全部鏟除，后續維修按以下構造層次施工（從基層至表層）：先對原屋面板基層進行處理，接著采用多功能修補砂漿進行整體找平或基層修補，涂刷1.5mm厚優繕全能高外露多效聚合物乳液防水涂料。再依次鋪設XPS保溫層、輕集料混凝土找坡層、1:2.5水泥砂漿找平層，隨后涂刷1.5mm厚優繕熱熔橡膠瀝青基防水涂料（抗收縮），最后鋪貼3.0mm厚優繕彈性體（SBS）改性瀝青防水卷材（固巖型）。
情況二：原屋面面層存在起砂、酥松、空鼓、開裂等缺陷，風化、損壞嚴重不適合再利用，原防水層以下構造層經檢測滿足繼續使用需求，存在滲漏水情況。
維修要點：原屋面防水層及以上構造需全部鏟除并進行基層修補，后續維修按以下構造層次施工（從基層至表層）：先對原屋面構造層采用多功能修補砂漿進行整體找平或修補，接著涂刷1.5mm厚優繕熱熔橡膠瀝青基防水涂料（抗收縮），最后鋪貼5.0mm厚雙胎基彈性體（SBS）改性瀝青防水卷材（固巖型）。
情況三：原屋面面層或外露防水層表觀完整，未出現嚴重的風化、空鼓、開裂等損壞現象；有局部損壞但可以修補，能夠滿足作為防水層基層的基本要求。
維修要點：原屋面構造層次予以保留，僅需進行局部修補，后續維修按以下構造層次施工（從基層至表層）：先對原屋面構造層采用多功能修補砂漿進行整體找平或修補，接著涂刷基層處理劑，最后鋪貼5.0mm厚雙胎基彈性體（SBS）改性瀝青防水卷材（固巖型）。
（二）金屬屋面維修
情況：原金屬屋面外露面板存在變形、銹蝕等情況，但金屬板還可以保持基本結構功能，修整后可滿足防水基層要求。
維修要點：原金屬屋面板需先進行基層修復與清理，針對銹蝕部位涂刷銹轉化涂料（若有防腐要求，可選擇加做環氧富鋅底涂），最后鋪貼1.5mm厚氟鋁復合膜自粘瀝青防水卷材，完成屋面維修施工。
（三）瓦屋面維修
情況：原屋面瓦基本不存在風化、破損等現象，對屋面瓦進行局部修復后可滿足防水施工基層要求；屋面存在問題主要為滲漏水。
維修要點：原屋面構造層基礎上，先對基層進行處理，接著更換破損屋面瓦并加固松動屋面瓦，隨后對瓦搭接縫采用聚氨酯發泡膠填充、密封膠密封，最后涂刷1.5mm厚外露通用型聚氨酯防水涂料，完成屋面維修施工。
（四）外墻大面積維修
情況：原外墻飾面層表觀完整，未出現風化、空鼓等損壞現象；外墻存在問題主要為滲漏水。
維修要點：原外墻構造層需鏟除保溫層和外飾面層，后續維修按以下構造層次施工（從基層至表層）：先對處理后的原外墻構造層進行界面處理，接著涂抹5.0mm厚優繕外墻修復聚合物防水砂漿，再批刮外墻膩子，隨后涂刷德愛威外墻透明封固底漆，最后涂刷優繕外墻煥彩防水透氣裝飾涂料，完成外墻維修施工。
（五）外墻窗框維修
情況：外墻大面飾面層完好，未出現風化、空鼓等損壞現象，滲漏問題主要集中在外墻窗框部位。
維修要點：窗洞口四周300mm范圍內，需將結構墻體以上構造全部鏟除，后續按以下步驟開展維修施工：先對窗框縫隙采用外墻修復聚合物防水砂漿進行封堵，再在鏟除部位涂刷優繕易刷涂聚合物水泥防水涂料，最后恢復保溫及飾面層，完成窗洞口周邊維修。
（六）外墻透明快速維修
情況：原外墻飾面層表觀完整，未出現風化、空鼓等損壞現象；外墻存在問題主要為滲漏水。
維修要點：先對基層起皮處進行拆除并修補，再完成基層清理與界面處理，最后涂刷兩遍外墻防水、固色、耐候三合一透明修復膠，即可完成修復作業。
（七）室內整拆整修
情況：室內原先未做防水層，或經業主多年使用（如7年以上），經室內防水檢測，防水層出現損壞失效，或業主更換瓷磚飾面層，拆除過程中防水層受到破壞。
維修要點：鏟除結構樓板以上各構造層，在結構樓板上，做找坡、找平層，涂刷1.5mm厚優繕易刷涂聚合物水泥防水涂料和1.5mm厚優繕藍色聚合物水泥防水涂料，做保護層和飾面磚。
（八）室內免砸磚維修
情況：當前衛生間地漏、管根等細部節點無滲水現象。業主暫無裝修計劃（2-3 年內不考慮裝修），不更換現有瓷磚，僅需對衛生間防水性能進行加強處理。
維修要點：保留原室內瓷磚飾面層，對瓷磚進行勾縫處理并清理干凈，涂刷基層處理劑，涂一道室內免砸磚透明防水膠。
三、地下維修
在地下工程修復與防護領域，不同技術各有其適用場景與功能：帷幕注漿是一種通過鉆孔灌注漿液，在地下形成連續防滲帷幕的工程技術，主要用于截斷地下水滲流、加固地層、防止地基被滲透破壞，采用超柔韌丙烯酸鹽注漿液；聚氨酯注漿是一種高效、快速的化學灌漿技術，廣泛應用于防水堵漏、裂縫修復等工程結構深層注漿領域；環氧注漿是一種修復混凝土結構缺陷（蜂窩、孔洞、裂縫）、起到結構加固、補強抗滲的綜合性能；抗滲背防是在出現滲漏水的混凝土圍護結構內側涂覆高抗滲性涂膜，如采用墻地面抗滲防霉找平裝飾四合一膠泥，以提高混凝土圍護結構表面抗滲性的修復技術。搶修寶/快修寶多應用于局部節點明水快速封堵。
物業服務企業在日常工作中，可針對小型維修需求，選擇適合的產品組合，如外墻透明快速維修和室內免砸磚體系等，自行完成維修工作。而面對屋面、外墻大面維修及地下注漿等中大型工程，物業服務企業可通過與專業可靠的第三方深度協作，依托其優質材料、科學方案及專業施工隊伍，系統性解決建筑滲漏水問題，切實保障業主安居樂業。
（原載于《中國物業管理》雜志2025年第9期）