文/韓培亮 石磊（北京東方雨虹防水技術(shù)股份有限公司）
今年，我國多地遭遇持續(xù)性暴雨天氣。在這樣的極端天氣下，建筑物滲水和漏水問題集中爆發(fā)，不僅影響居民的正常生活、企業(yè)的有序運(yùn)營，還可能對建筑物結(jié)構(gòu)安全造成潛在威脅。為幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)有效應(yīng)對暴雨中建筑物滲水漏水問題，本文詳細(xì)介紹建筑物滲漏的機(jī)理，并結(jié)合屋頂、外墻、室內(nèi)、地下四處的維修要點(diǎn)，與物業(yè)管理同仁探討科學(xué)、實(shí)用的知識與技巧。
一、建筑物滲漏的四大機(jī)理
（一）設(shè)計(jì)不合理。一是防水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)過低。在建筑設(shè)計(jì)階段，如果沒有充分考慮防水要求，或者防水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)過低，就會(huì)導(dǎo)致建筑物防水性能不足。例如，一些低層建筑的屋面防水設(shè)計(jì)只采用了一層簡單的防水涂料，而沒有設(shè)置防水卷材加強(qiáng)層，在長期使用過程中很容易出現(xiàn)滲漏。二是排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理。如果建筑物的排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理，如屋面排水坡度不足、排水口堵塞、排水管道直徑過小等，會(huì)導(dǎo)致雨水不能及時(shí)排出，使得積水過多而滲透進(jìn)建筑物結(jié)構(gòu)。例如，在一些屋面排水口被雜物堵塞的情況下，雨水會(huì)積聚在屋面上，通過屋面的裂縫或防水層薄弱處滲漏到室內(nèi)。三是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)存在缺陷。建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中的一些不合理因素也可能導(dǎo)致滲漏。例如，墻體與屋面、墻體與樓板等連接部位的設(shè)計(jì)不合理，而且沒有采取有效的防水措施，就容易出現(xiàn)滲漏。
邁克爾·T·庫巴爾寫的《建筑防水手冊》提到：“近90%的漏水問題都出現(xiàn)在僅占整個(gè)建筑物或結(jié)構(gòu)外表面面積1%的細(xì)節(jié)部位。”細(xì)部節(jié)點(diǎn)包括：女兒墻壓頂、屋面防水層收頭、出屋面管道、窗框周邊防水、幕墻根部、地下室變形縫等。關(guān)注常見滲漏細(xì)部節(jié)點(diǎn)部位的設(shè)計(jì)，達(dá)到多道防護(hù)，且與大面整體結(jié)合，有利于實(shí)現(xiàn)完善的設(shè)計(jì)，達(dá)到更佳的防水效果。
（二）材料存在缺陷。 一是材料質(zhì)量不合格。如果防水材料本身的性能不達(dá)標(biāo)，如防水涂料的防水性能差、粘結(jié)性能差，或者防水卷材的厚度不足、強(qiáng)度不夠，也會(huì)導(dǎo)致滲漏。例如，一些劣質(zhì)的防水涂料在施工后容易出現(xiàn)起皮、脫落現(xiàn)象，無法形成有效的防水層。二是材料老化。防水材料在長期使用過程中會(huì)受到紫外線、溫度變化、化學(xué)腐蝕、氧化、環(huán)境污染等因素的影響而老化。例如，屋面的瀝青防水卷材在紫外線長期照射下會(huì)變脆、開裂，失去防水功能，從而導(dǎo)致雨水滲漏。
（三）施工缺陷。 行業(yè)常說“三分材料、七分施工”來體現(xiàn)施工的重要性，防水材料施工過程中的問題也是導(dǎo)致滲漏的重要原因。例如，防水卷材的搭接長度不足、粘結(jié)不牢，或者防水涂料涂刷不均勻、漏刷等，都會(huì)留下滲漏隱患。在地下室底板防水施工中，如果卷材與基層粘結(jié)不緊密，就容易形成空鼓，進(jìn)而導(dǎo)致滲漏。
（四）結(jié)構(gòu)變形。一是溫度變形。建筑結(jié)構(gòu)會(huì)因溫度變化而產(chǎn)生膨脹和收縮變形。例如，混凝土結(jié)構(gòu)在溫度升高時(shí)會(huì)膨脹，在溫度降低時(shí)會(huì)收縮。如果結(jié)構(gòu)的伸縮縫設(shè)置不合理或者防水措施不到位，就容易在結(jié)構(gòu)變形過程中出現(xiàn)裂縫，導(dǎo)致滲漏。在屋面結(jié)構(gòu)中，由于晝夜溫差較大，如果沒有合理的伸縮縫防水處理，很容易出現(xiàn)裂縫滲漏。二是地基沉降不均勻。當(dāng)?shù)鼗休d能力不足或者地基土層不均勻時(shí)，建筑會(huì)發(fā)生不均勻沉降。這種沉降會(huì)使建筑結(jié)構(gòu)產(chǎn)生裂縫，破壞防水層的完整性。例如，在一些軟土地基上的建筑，如果地基處理不當(dāng)，地下室底板和墻體可能會(huì)因沉降而出現(xiàn)裂縫，導(dǎo)致地下水滲漏。三是振動(dòng)和外力作用。建筑在使用過程中可能會(huì)受到振動(dòng)（如機(jī)械振動(dòng)、車輛振動(dòng)等）或者外力（如地震）的影響，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)變形和裂縫。這些裂縫會(huì)破壞防水層，使水能夠通過裂縫進(jìn)入建筑內(nèi)部。例如，在靠近鐵路或地鐵的建筑中，列車運(yùn)行產(chǎn)生的振動(dòng)可能會(huì)使建筑結(jié)構(gòu)產(chǎn)生微裂縫，從而引發(fā)滲漏。
綜上所述，完整的防水系統(tǒng)需要具有粘結(jié)密封性、連續(xù)完整性、耐老化性、抗機(jī)械損傷性等特點(diǎn)，缺一不可。
二、建筑物滲水漏水的維修要點(diǎn)
建筑物滲水漏水的修復(fù)要點(diǎn)遵循“防、排、截、堵相結(jié)合，剛?cè)嵯酀?jì)，因地制宜，綜合治理”的原則，按創(chuàng)傷分類采取“免拆除”“局部拆除”“整拆整修”“細(xì)部微創(chuàng)”等不同措施。在實(shí)際應(yīng)用中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要制定具體修繕方案，確保形成符合有效設(shè)計(jì)年限的防水系統(tǒng)。
（一）混凝土屋面維修
情況一：原屋面構(gòu)造老化、空鼓、開裂等損壞現(xiàn)象較為嚴(yán)重，存在滲漏水情況。
維修要點(diǎn)：原鋼筋混凝土屋面板以上構(gòu)造需全部鏟除，后續(xù)維修按以下構(gòu)造層次施工（從基層至表層）：先對原屋面板基層進(jìn)行處理，接著采用多功能修補(bǔ)砂漿進(jìn)行整體找平或基層修補(bǔ)，涂刷1.5mm厚優(yōu)繕全能高外露多效聚合物乳液防水涂料。再依次鋪設(shè)XPS保溫層、輕集料混凝土找坡層、1:2.5水泥砂漿找平層，隨后涂刷1.5mm厚優(yōu)繕熱熔橡膠瀝青基防水涂料（抗收縮），最后鋪貼3.0mm厚優(yōu)繕彈性體（SBS）改性瀝青防水卷材（固巖型）。
情況二：原屋面面層存在起砂、酥松、空鼓、開裂等缺陷，風(fēng)化、損壞嚴(yán)重不適合再利用，原防水層以下構(gòu)造層經(jīng)檢測滿足繼續(xù)使用需求，存在滲漏水情況。
維修要點(diǎn)：原屋面防水層及以上構(gòu)造需全部鏟除并進(jìn)行基層修補(bǔ)，后續(xù)維修按以下構(gòu)造層次施工（從基層至表層）：先對原屋面構(gòu)造層采用多功能修補(bǔ)砂漿進(jìn)行整體找平或修補(bǔ)，接著涂刷1.5mm厚優(yōu)繕熱熔橡膠瀝青基防水涂料（抗收縮），最后鋪貼5.0mm厚雙胎基彈性體（SBS）改性瀝青防水卷材（固巖型）。
情況三：原屋面面層或外露防水層表觀完整，未出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)化、空鼓、開裂等損壞現(xiàn)象；有局部損壞但可以修補(bǔ)，能夠滿足作為防水層基層的基本要求。
維修要點(diǎn)：原屋面構(gòu)造層次予以保留，僅需進(jìn)行局部修補(bǔ)，后續(xù)維修按以下構(gòu)造層次施工（從基層至表層）：先對原屋面構(gòu)造層采用多功能修補(bǔ)砂漿進(jìn)行整體找平或修補(bǔ)，接著涂刷基層處理劑，最后鋪貼5.0mm厚雙胎基彈性體（SBS）改性瀝青防水卷材（固巖型）。
（二）金屬屋面維修
情況：原金屬屋面外露面板存在變形、銹蝕等情況，但金屬板還可以保持基本結(jié)構(gòu)功能，修整后可滿足防水基層要求。
維修要點(diǎn)：原金屬屋面板需先進(jìn)行基層修復(fù)與清理，針對銹蝕部位涂刷銹轉(zhuǎn)化涂料（若有防腐要求，可選擇加做環(huán)氧富鋅底涂），最后鋪貼1.5mm厚氟鋁復(fù)合膜自粘瀝青防水卷材，完成屋面維修施工。
（三）瓦屋面維修
情況：原屋面瓦基本不存在風(fēng)化、破損等現(xiàn)象，對屋面瓦進(jìn)行局部修復(fù)后可滿足防水施工基層要求；屋面存在問題主要為滲漏水。
維修要點(diǎn)：原屋面構(gòu)造層基礎(chǔ)上，先對基層進(jìn)行處理，接著更換破損屋面瓦并加固松動(dòng)屋面瓦，隨后對瓦搭接縫采用聚氨酯發(fā)泡膠填充、密封膠密封，最后涂刷1.5mm厚外露通用型聚氨酯防水涂料，完成屋面維修施工。
（四）外墻大面積維修
情況：原外墻飾面層表觀完整，未出現(xiàn)風(fēng)化、空鼓等損壞現(xiàn)象；外墻存在問題主要為滲漏水。
維修要點(diǎn)：原外墻構(gòu)造層需鏟除保溫層和外飾面層，后續(xù)維修按以下構(gòu)造層次施工（從基層至表層）：先對處理后的原外墻構(gòu)造層進(jìn)行界面處理，接著涂抹5.0mm厚優(yōu)繕外墻修復(fù)聚合物防水砂漿，再批刮外墻膩?zhàn)�，隨后涂刷德愛威外墻透明封固底漆，最后涂刷優(yōu)繕外墻煥彩防水透氣裝飾涂料，完成外墻維修施工。
（五）外墻窗框維修
情況：外墻大面飾面層完好，未出現(xiàn)風(fēng)化、空鼓等損壞現(xiàn)象，滲漏問題主要集中在外墻窗框部位。
維修要點(diǎn)：窗洞口四周300mm范圍內(nèi)，需將結(jié)構(gòu)墻體以上構(gòu)造全部鏟除，后續(xù)按以下步驟開展維修施工：先對窗框縫隙采用外墻修復(fù)聚合物防水砂漿進(jìn)行封堵，再在鏟除部位涂刷優(yōu)繕易刷涂聚合物水泥防水涂料，最后恢復(fù)保溫及飾面層，完成窗洞口周邊維修。
（六）外墻透明快速維修
情況：原外墻飾面層表觀完整，未出現(xiàn)風(fēng)化、空鼓等損壞現(xiàn)象；外墻存在問題主要為滲漏水。
維修要點(diǎn)：先對基層起皮處進(jìn)行拆除并修補(bǔ)，再完成基層清理與界面處理，最后涂刷兩遍外墻防水、固色、耐候三合一透明修復(fù)膠，即可完成修復(fù)作業(yè)。
（七）室內(nèi)整拆整修
情況：室內(nèi)原先未做防水層，或經(jīng)業(yè)主多年使用（如7年以上），經(jīng)室內(nèi)防水檢測，防水層出現(xiàn)損壞失效，或業(yè)主更換瓷磚飾面層，拆除過程中防水層受到破壞。
維修要點(diǎn)：鏟除結(jié)構(gòu)樓板以上各構(gòu)造層，在結(jié)構(gòu)樓板上，做找坡、找平層，涂刷1.5mm厚優(yōu)繕易刷涂聚合物水泥防水涂料和1.5mm厚優(yōu)繕?biāo){色聚合物水泥防水涂料，做保護(hù)層和飾面磚。
（八）室內(nèi)免砸磚維修
情況：當(dāng)前衛(wèi)生間地漏、管根等細(xì)部節(jié)點(diǎn)無滲水現(xiàn)象。業(yè)主暫無裝修計(jì)劃（2-3 年內(nèi)不考慮裝修），不更換現(xiàn)有瓷磚，僅需對衛(wèi)生間防水性能進(jìn)行加強(qiáng)處理。
維修要點(diǎn)：保留原室內(nèi)瓷磚飾面層，對瓷磚進(jìn)行勾縫處理并清理干凈，涂刷基層處理劑，涂一道室內(nèi)免砸磚透明防水膠。
三、地下維修
在地下工程修復(fù)與防護(hù)領(lǐng)域，不同技術(shù)各有其適用場景與功能：帷幕注漿是一種通過鉆孔灌注漿液，在地下形成連續(xù)防滲帷幕的工程技術(shù)，主要用于截?cái)嗟叵滤疂B流、加固地層、防止地基被滲透破壞，采用超柔韌丙烯酸鹽注漿液；聚氨酯注漿是一種高效、快速的化學(xué)灌漿技術(shù)，廣泛應(yīng)用于防水堵漏、裂縫修復(fù)等工程結(jié)構(gòu)深層注漿領(lǐng)域；環(huán)氧注漿是一種修復(fù)混凝土結(jié)構(gòu)缺陷（蜂窩、孔洞、裂縫）、起到結(jié)構(gòu)加固、補(bǔ)強(qiáng)抗?jié)B的綜合性能；抗?jié)B背防是在出現(xiàn)滲漏水的混凝土圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)側(cè)涂覆高抗?jié)B性涂膜，如采用墻地面抗?jié)B防霉找平裝飾四合一膠泥，以提高混凝土圍護(hù)結(jié)構(gòu)表面抗?jié)B性的修復(fù)技術(shù)。搶修寶/快修寶多應(yīng)用于局部節(jié)點(diǎn)明水快速封堵。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在日常工作中，可針對小型維修需求，選擇適合的產(chǎn)品組合，如外墻透明快速維修和室內(nèi)免砸磚體系等，自行完成維修工作。而面對屋面、外墻大面維修及地下注漿等中大型工程，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過與專業(yè)可靠的第三方深度協(xié)作，依托其優(yōu)質(zhì)材料、科學(xué)方案及專業(yè)施工隊(duì)伍，系統(tǒng)性解決建筑滲漏水問題，切實(shí)保障業(yè)主安居樂業(yè)。
（原載于《中國物業(yè)管理》雜志2025年第9期）